Zakup działki budowlanej- najważniejsze informacje

Planujesz budowę domu i szukasz odpowiedniej działki? Lokalizacja czy powierzchnia to nie jedyne parametry, które powinieneś sprawdzić. Z poniższego artykułu dowiesz się na co zwrócić uwagę, szukając działki pod budowę domu jednorodzinnego.

Działka budowlana – definicja

Zgodnie z definicją zawartą w prawie budowlanym za działkę budowlaną uznaje się teren spełniający wymogi dla stawiania budynków. Na pierwszy rzut oka każda działka może być działką z przeznaczeniem na budowę. Niestety przy dokładniejszym sprawdzeniu może okazać się, że niestety nie każda działka spełnia te wymogi. Wystawiona na sprzedaż działka budowlana w rzeczywistości może w dokumentach być oznaczona jako działka rolna. Niestety budowa domu nie będzie na niej możliwa. Jest oczywiście możliwość przekształcenia lub wyłączenia części działki z produkcji rolnej. Jednak procedura może trwać latami oraz może okazać się nieopłacalna.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki?

Wydawać by się mogło, że zakup działki budowlanej jest prosty. Wyszukujemy odpowiedniej wielkości działkę w okolicy, która nas interesuje, idziemy do notariusza załatwić formalności, przelewamy odpowiednią kwotę i rozpoczynamy budowę. No właśnie nie. Przed zakupem powinniśmy sprawdzić działkę dokładnie tak aby się nie rozczarować. Może bowiem okazać się, że działka nie jest w rzeczywistości działką budowlaną lub wybudujemy na niej tylko określony rodzaj budynku.

Lokalizacja

Przeglądając działki na sprzedaż w internecie, możemy od razu dokonać wstępnej selekcji. Sprzedający często udostępniają zdjęcia, na których widoczne jest otoczenie działki. Oglądając dokładnie te zdjęcia, możemy sprawdzić okolice działki. Przede wszystkim czy ma ona bezpośredni dostęp do drogi, w jakiej odległości znajdują się urządzenia infrastruktury technicznej oraz czy na sąsiednich działkach wybudowane są już jakieś budynki. Musimy mieć na uwadze, że zarówno utwardzenie drogi dojazdowej, jak i doprowadzenie urządzeń infrastruktury technicznej wiąże się z dużym kosztem. Może się nawet okazać, że wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej będzie nieopłacalne. Jeżeli działka leży wśród zabudowanych działek, to dobrze prawdopodobnie nie będziemy mieli problemu z uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Dokonując wyboru odpowiedniej działki, trzeba liczyć się z tym, że cena za podobnej wielkości grunty może różnić się. Wyższą cenę będzie miała działka w lepszej lokalizacji już uzbrojona z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej. 

Miejscowy plan zagospodarowania

Kolejnym krokiem będzie sprawdzenie statusu działki. Najszybciej zrobimy to sprawdzając Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) na stronie internetowej urzędu gminy lub miasta. Z dokumentu dowiemy się jakie jest przeznaczenie działki, czy jest to zabudowa jednorodzinna, czy może wielorodzinna. Może okazać się, że przeznaczenie działki jest inne i jest to działka np. usługowa.

W dokumencie znajdziemy również informacje dotyczące wymiarów i parametrów technicznych budynku, który może zostać wybudowany na działce , która została objęta MPZP. Do często spotykanych należą m.in.:

• kąt nachylenia dachu oraz jego kształt i kolor pokrycia,
• maksymalna wysokość zabudowy lub ilość kondygnacji,
• możliwość zabudowy szeregowej lub bliźniaczej,
• a nawet kolor elewacji.

Warto dokładnie zapoznać się z zapisami MPZP, może bowiem okazać się, że nasz dom marzeń nie będzie spełniał parametrów przewidzianych dla naszej działki. W takim przypadku uzyskanie pozwolenia na budowę będzie niemożliwe.

W przypadku kiedy działka nie została objęta MPZP, wówczas należy wystąpić o warunki zabudowy. Złożenie wniosku jest bezpłatne i możemy o niego wystąpić, nawet nie będąc właścicielem nieruchomości.

Sprawdź księgę wieczystą

Kolejnym cennym źródłem informacji o nieruchomości jest księga wieczysta. Numer księgi możemy otrzymać od właściciela gruntu lub ustalić samodzielnie na podstawie numeru działki. W księdze wieczystej znajdziemy informacje o własności działki, służebnościach, roszczeniach w tym zawartych w formie umowy notarialnej oraz obciążeniach (np. hipotecznych). Działka wystawiona na sprzedaż może być bowiem zabezpieczeniem kredytu na inne cele.

Minimalne wymiary działki

Zanim rozpoczniemy budowę, warto znać przepisy prawne dotyczące warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Najważniejsze wytyczne znajdziemy w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.

Jedną z ważniejszych informacji jest usytuowanie budynku na działce w tym minimalne odległości od granicy działki. W przypadku ścian z otworami okiennymi odległość ta powinna wynosić co najmniej 4 m. Jeżeli dokonamy złego wyboru działki, może okazać się, że nasz wymarzony dom nie spełni tych wymagań.

Badanie gruntu

Kiedy znajdziemy wymarzoną działkę, warto jeszcze przed samym zakupem sprawdzić grunt. Dzięki niemu dowiemy się z jaką ziemią mamy do czynienia, czy nasza działka nie była kiedyś wysypiskiem śmieci, albo głęboką piwnicą. Doprowadzenie takiej działki do stanu umożliwiającego budowę domu będzie wiązało się ze sporym nakładem środków finansowych. Przy okazji odwiertów geodeta sprawdzi poziom wody gruntowej co może mieć wpływ na posadowienie naszego budynku.

Jeśli działka spełnia wszystkie powyższe wymagania, to znaczy, że dokonaliśmy świetnego wyboru. Teraz możemy rozpocząć budowę.